Un contrato celebrado entre tres personas distintas: dos personas naturales, vendedor y arrendatario promitente comprador y una sociedad inmobiliaria de leasing habitacional, que opera al amparo de la Ley 19.281, en virtud del cual la sociedad compra un inmueble a solicitud expresa del arrendatario promitente comprador, para, en el mismo acto, dárselo en arrendamiento con promesa de compraventa al mismo precio que lo adquirió del vendedor. La venta prometida se perfecciona una vez que el arrendatario promitente comprador entere el precio prometido, pactado a un plazo entre 8 y 20 años. Para ello, se establece una cuota igual y sucesiva, compuesta de un abono al precio y una renta de arrendamiento, que se paga mensualmente. Con el pago de la última cuota el comprador se hace del dominio del inmueble objeto del contrato.

El leasing habitacional es una de las herramientas utilizadas por el Ministerio de Vivienda, siendo objeto de subsidios específicos conforme a la política habitacional vigente para operaciones de leasing de la Ley 19.281.

Es un contrato de leasing habitacional igual al anterior, con la única diferencia que el vendedor y comprador de la propiedad es la misma persona natural que celebra el contrato con la sociedad inmobiliaria de leasing habitacional al amparo de la Ley 19.281. La sociedad inmobiliaria le da en arrendamiento el inmueble y se lo promete vender al mismo precio que lo adquirió y el arrendatario promitente comprador lo toma en arrendamiento y promete comprar en sucesivas e iguales cuotas mensuales, compuestas de abono al precio y renta de arrendamiento, en un plazo de entre 8 y 20 años. En este contrato, el objetivo no es comprar una vivienda sino obtener recursos a partir de la venta de la vivienda que ya se tiene, sin dejar de habitarla.

Lo que en Chile conocemos como leaseback corresponde al "Sale and Leaseback", es decir a la venta con arriendo y recompra.

• Juana necesita recursos (dinero) para pagar deudas y financiar la ampliación de su negocio.
• Actualmente no tiene el dinero, por lo que decide vender el bien inmueble del que es propietaria, a una sociedad inmobiliaria.
• En el mismo acto, la sociedad inmobiliaria le da a Juana en arrendamiento el inmueble y se lo promete vender al mismo precio que lo adquirió y Juana lo toma en arrendamiento y promete comprarlo en sucesivas e iguales cuotas mensuales.
• De esta forma, Juana recibe los recursos (dinero) que necesitaba producto de esta venta, pero no pierde el uso del inmueble.

Tanto el leasing habitacional como el leaseback se encuentran regulados por la ley 19.281 del año 1993 y, además, el leasing con subsidio se encuentra regulado en el DS 120 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo.

El leasing con subsidio, al ser de entrega casi inmediata, es muy utilizado por las personas que necesitan comprar rápidamente una vivienda y no pueden esperar el proceso de postulación al programa regular del subsidio del Ministerio de Vivienda.

Por su parte, el leaseback permite obtener recursos para concretar un proyecto o bien reestructurar una deuda de corto a largo plazo, accediendo a montos más altos, costos más bajos y plazos más largos que los que están disponibles en el mercado tradicional (instituciones como casas comerciales, retail, financieras, cooperativas y marcas B de los bancos).

Los contratos de leasing o leaseback habitacional consideran un arrendamiento con promesa de compraventa inscrito con un gravamen indisoluble en el Conservador de Bienes Raíces (CBR) de cada región en que se ubica la propiedad objeto del contrato, a favor del arrendatario promitente comprador; es decir, no es posible separar la propiedad objeto del contrato de la promesa de compraventa, por lo que los derechos del promitente comprador están total y absolutamente amarrados y protegidos mientras cumpla los compromisos que estipula el referido contrato. Y al pagar el compromiso adquirido, en el plazo estipulado o antes, la propiedad vuelve automáticamente a quedar inscrita a nombre del cliente.

En el caso del leasing, el contrato en cuestión se titula "Contrato de Arriendo con Promesa de Compraventa".

En el caso del leaseback, el contrato en cuestión se titula "Contrato de Compraventa y Arrendamiento con Promesa de Compraventa". En ambos casos, el contrato se celebra por escritura pública, firmado en notaría, y se inscribe en el Conservador de Bienes Raíces respectivo

Si. El contrato de leasing o leaseback habitacional es prepagable en todo momento y el monto a prepagar (saldo de precio) queda fijado a la firma del contrato para cada mes de la vida de éste. Al prepagar se entera el saldo de precio y, por lo tanto, la sociedad inmobiliaria debe suscribir, en conjunto con el cliente, la transferencia del dominio de la propiedad a este último.

El leasing o leaseback habitacional no es nuevo en Chile. Comenzó a operar en 1996 y, a la fecha, se han otorgado más de 41.000 subsidios habitacionales para comprar viviendas con este tipo de financiamiento. Durante los últimos años, se han emitido 1.700 contratos anuales de leasing habitacional con subsidio, siendo este mecanismo una de las herramientas más recurrentes de la Política Habitacional chilena.

En cuanto al leasing o leaseback sin subsidio, la información no es fácil de obtener, pero de acuerdo con los datos disponibles, estimamos que se han emitido alrededor de 20.000 contratos.

El principal mecanismo de financiamiento para el leasing o leaseback habitacional proviene de la securitización.

Una securitización consiste en la emisión de títulos de deuda de oferta pública, de fácil transacción (liquidez), que comprometen un flujo futuro de pagos, los que provienen de la cartera de contratos de leasing o leaseback habitacional que conforman un "patrimonio separado" de una Securitizadora. En simple, las compañías de seguro u otros actores del mercado institucional compran títulos de deuda securitizados para su cartera de inversiones; con los fondos obtenidos de la venta de los títulos, la Securitizadora compra contratos de leasing o leaseback habitacional a la sociedad inmobiliaria de leasing y la sociedad de leasing financia nuevos clientes arrendatarios promitentes compradores.

Lamentablemente, la securitización, que es el mecanismo que permite hacer líquido o transable un contrato de leasing o leaseback, no es un proceso barato, ya que necesita la participación de muchos actores que den las garantías adecuadas al mercado de capitales. Entre estos actores están: 1) la Securitizadora, 2) el Representante de los Tenedores de bonos, 3) el Custodio y Pagador, 4) los Clasificadores de Riesgo (que deben ser al menos dos), 5) el Administrador Primario y 6) el Administrador Maestro entre otros. Además, hay riesgos financieros en el proceso de acopio de los contratos de leasing o leaseback habitacional que claramente encarecen también el proceso. Toda esta estructura eleva los costos de financiamiento del leasing o leaseback habitacional respecto de un crédito hipotecario.

Producto de lo anterior, entre otros factores, el costo de las rentas de arrendamiento promedio del mercado en este tipo de transacciones se encuentra históricamente en el rango de UF+10% a 12% aproximadamente de acuerdo con la información pública disponible de la industria.

Aparte de la diferencia jurídica entre un crédito hipotecario y un leasing o leaseback habitacional, la respuesta de fondo a esta pregunta tiene que ver con el origen de los recursos para financiar ambas operaciones. En el caso del crédito hipotecario, los recursos provienen principalmente de los bancos (con una participación menor de mutuarias o cajas de compensación). En el caso del leasing o leaseback habitacional, los recursos provienen del mercado de capitales, es decir, de inversionistas institucionales, bancas privadas y family offices.

Este origen de los fondos o recursos marca una diferencia muy importante: por su modelo de negocios, la banca tiende a hacer lo que se conoce como "cross selling" a sus clientes, lo que implica que no sólo busca dar un crédito hipotecario a un cliente, sino que, a partir de ahí fidelizarlo y poder ofrecerle otros productos bancarios de mayor rentabilidad para el banco, tales como la línea de crédito, crédito de consumo y tarjeta de crédito, entre otros. Sin embargo, en segmentos de menores ingresos, el margen de este tipo de productos adicionales es muy bajo, ya que, al tener éstos un ingreso menor, la rentabilidad de los productos adicionales es baja o no existe, debido a que los costos de administración son fijos y los recursos disponibles más bajos.

En estas condiciones, históricamente ha sido desatendido el segmento de la clase media emergente, que es un amplio segmento de la población que busca comprar su casa propia entre las viviendas de hasta las UF 2.500 aproximadamente. Lo mismo pasa para quienes son dueños de viviendas hasta ese valor y que necesitan un financiamiento para invertir en un emprendimiento, en nuevos negocios, en pagar estudios de sus hijos o en reestructurar una deuda de mayor costo mensual, entre otros fines. Por ejemplo, para el dueño de una propiedad de UF 10.000 resulta posible acceder al financiamiento en base a su propia vivienda, solicitando un crédito bancario de fines generales, producto que califica dentro de la gama de productos que le ofrece un banco. Sin embargo, el dueño de una vivienda de UF 2.000 simplemente no puede acceder a este financiamiento, porque no cumple con el perfil al que apunta la banca.

Para levantar fondos o recursos en el sistema financiero, la mejor alternativa será el crédito hipotecario de fines generales, ya que tiene un menor costo que un leasing o leaseback habitacional. Sin embargo, en el caso de que no sea posible contratar un hipotecario (entre otros por el problema del cross selling indicado anteriormente), el leasing o leaseback habitacional será por lejos la mejor alternativa de financiamiento en cuanto a plazo, costo, monto, cuota y seguridad jurídica.

Sí. El leaseback, con amparo de la Ley 19.281, conlleva la venta de la propiedad a precio de mercado. Hay que destacar que también es parte del mismo contrato de leaseback la promesa de compraventa en que el cliente se compromete a recomprar la vivienda objeto del contrato y la sociedad inmobiliaria a vendérsela una vez enterado el saldo de precio que ambas partes pactaron.

Sin embargo, como el objeto del contrato es la venta de una propiedad no es una operación de crédito de dinero. Sin perjuicio que estos contratos permiten obtener liquidez y pasar deuda del corto al largo plazo, o bien financiar proyectos personales a un costo mucho menor del que se hubiera obtenido al acceder a una institución financiera como casas comerciales, financieras o cooperativas.

En Chile, el marco legal del leasing habitacional está establecido en la ley 19.281 de 1993, que regula los contratos de arrendamiento con promesas de compraventa de destino habitacional. Operar al amparo de esta ley significa, entre otras cosas, que las sociedades de Leasing se encuentran inscritas en la Comisión Para el Mercado Financiero (CMF), lo que otorga seguridad a los clientes; que las sociedades de leasing deban seguir estrictos protocolos de evaluación de la capacidad de pago de los clientes antes de suscribir los contratos; que los contratos queden debidamente resguardados; que ante su incumplimiento se siga un procedimiento judicial transparente; y que los clientes queden resguardados en sus derechos ante la eventual liquidación de la sociedad de leasing por parte de la CMF, entre otras garantías.

En este sentido, cuando se habla de un leaseback de este tipo, decir "vendí mi casa" es un concepto erróneo. Es más propio decir "vendí mi casa con promesa de retrocompra, bajo la ley de leasing, que se informa a la CMF", o bien "hice un leaseback", porque no hay forma jurídica en que yo NO termine volviendo a ser dueño de mi casa una vez cumplido el plazo y pagado el saldo de precio pactado. No hay nada que una sociedad de leasing pueda hacer para eludir el compromiso sellado entre ambos, por escritura pública, de traspasar el dominio de la propiedad al arrendatario promitente comprador una vez pagado el saldo de precio pactado en el contrato.

Además, durante todo el periodo de vigencia del contrato, el derecho a la vivienda que posee el arrendatario promitente comprador se encuentra total y plenamente protegido por la Ley 19.281. Dicha ley establece que son inseparables el arrendamiento con promesa de compraventa y la vivienda aludida en dicho contrato, es decir, que ésta no puede ser vendida separada del derecho que tiene el arrendatario promitente comprador, con lo cual, el cliente mantiene su derecho adquirido en el origen mediante escritura pública con la firma del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa. A su vez, la Ley establece que el Contrato de Leasing o Leaseback Habitacional o Contrato de Arrendamiento con Promesa de Compraventa sólo puede ser endosado a otra Sociedad inmobiliaria de Leasing Habitacional, a una Securitizadora, a un Fondo de Inversión Público o a una entidad expresamente autorizada por la CMF.

No. La ley prohíbe absolutamente que la sociedad de leasing pueda transferir la propiedad a una entidad distinta de aquellas que expresamente contempla la propia ley. Y, aún en este caso, no la puede vender separada del contrato de arrendamiento con promesa de compraventa, gravamen que se encuentra inscrito en los Registros Públicos del Conservador de Bienes Raíces respectivo, lo que significa que la institución que compre el Contrato debe respetarlo de manera íntegra y absoluta, en todos y cada uno de sus puntos, incluido evidentemente lo que dice relación con la promesa de compraventa.

El leasing o leaseback habitacional no es una operación de crédito de dinero, y, por lo tanto, la Tasa Máxima Convencional (TMC) no le es aplicable, por cuanto en un contrato de este tipo el objeto no es propiamente el dinero, sino un bien inmueble el cual es objeto de una compraventa, arrendamiento y promesa de compraventa. Así lo señala claramente la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras (SBIF), entidad encargada de calcular y publicar mensualmente la TMC.

Como en prácticamente cualquier financiamiento de largo plazo, el cliente debe cumplir con algunos requisitos mínimos para evaluar su capacidad de pago. Las políticas de financiamiento varían entre las distintas instituciones que otorgan leasing o leaseback habitacional.

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